男方在与女方恋爱期间单独出资购买房屋并登记在女方父亲名下，分手后，女方及其父亲却占有房屋且称男方的出资系借款，男方如何维护自己的权利？一起看看下面的案例。
裁判要旨：
关于案涉房屋的所有权应当如何认定的问题。基于前述的分析认定，案涉房屋系陈某、姜某1二人在恋爱过程中随着交往时间和感情的增长，双方基于对未来生活的考虑购买并登记在姜某名下，现双方已经分手且无和好的可能，故双方对案涉房屋的共有基础已经丧失。而案涉房屋的购房款由陈某支付。虽然姜某1主张其支付了案涉房屋的装修款及家电家具款项，但姜某1未举证证明其支付款项的情况，反倒是陈某提交了其攀枝花商业银行的账户明细，该明细中显示的资金走向与案涉房屋装修情况高度吻合。因此，本院应当根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，参照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第90条规定的精神，基于法律对恋爱同居生活期间与合法婚姻关系存续期间所取得财产的权属认定、分割的规定不同，综合考虑陈某对该房屋的贡献，案涉房屋归陈某所有更为公平合理。
案情介绍：
(2021)川0191民初662号
(2021)川01民终12744号
所有权确认纠纷
姜某与姜某1是父女关系。2009年，姜某1与陈某相识。2014年12月，姜某1向陈某借款5万元。
2015年3月27日，陈某向姜某1转账50万元。2015年3月29日，姜某与成都锦城中建地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定姜某购买成都锦城中建地产开发有限公司开发的位于高新区××路××号××栋××单元××楼2501号房屋，该房屋建筑面积140.74平方米，总房款1396534元。同日，陈某刷卡支付了购房款96万元，姜某1刷卡支付了购房款436534元。
2015年8月，姜某1接收了上述房屋，后姜某1对上述房屋进行装修。
2016年5月9日，位于高新区××路××号××栋××单元××楼2501号房屋（以下简称案涉房屋）登记在姜某名下。同日，姜某1刷卡支付了维修基金3870.35元。另外，姜某1在购买上述房屋期间系已婚状态。
一审诉讼请求：
一、确认位于成都市高新区××路××号××栋××单元××楼2501号房屋归陈某所有；
二、姜某、姜某1立即腾退上述房屋给陈某；
三、姜某协助陈某办理上述房屋的产权变更手续。
一审法院观点：
根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但不动产权属证书只具有“推定的证据效力”，不具有“绝对的证据效力”，不动产权属证书记载的事项是否真实，法院可以依据“不动产登记的权利推定”规则予以判定，如利害关系人举出反证证明不动产权属证书的记载确有错误，法院可依反证认定争议财产的物权归属。本案中，陈某主张案涉房屋由其购买，全部购房款由其支出，该房屋应属其个人财产，而姜某1、姜某认为案涉房屋由姜某购买，该房屋应属姜某的个人财产，陈某的转账属于借款。现综合作出购房意思表示的主体、出资主体、使用主体等方面认定案涉房屋的实际权利人。
一、关于作出购房意思表示的主体问题。陈某主张在购房时与姜某1存在恋爱关系，而姜某1予以否认，但结合双方在2015年3月期间的短信记录，双方的关系暧昧，也有谈婚论嫁的语言，双方并非普通朋友关系。对于双方争议的购房意思表示主体问题，结合双方的短信记录中陈某的陈述“你今天最好去芳草小学咨询一下，是否属于学校片区”、“你只管交钱排号，钱不用你操心”、“不买新房，我们住桥洞街边，流浪啊？”姜某1陈述“虽然我在期待你证明对我的感情，也有私心有了房子我提离婚更坚定一些”、“总价150万以上，太贵了”、“星期六就开盘了，房房要买”、“我决定好了，你要准备钱钱”，能够证明陈某、姜某1购买房屋用于双方居住。姜某1陈述“你把身份证发过来吗”、陈某陈述“用你爸的”、姜某1陈述“要买就用你的名字买，要不就不买”、“那什么时候去定下来，再把你的身份证发一次，我想写你和我爸的名字”、“怕我爸明天偷偷回家，我带我爸先把合同签了”，能够证明陈某、姜某1双方协商将案涉房屋登记在姜某、陈某名下。
姜某1辩解案涉房屋由姜某购买，但陈某、姜某1的短信记录清楚载明了登记在姜某名下的原因，姜某1陈述姜某老家的房屋拆迁，姜某用拆迁款购买案涉房屋，但姜某购买案涉房屋未出资，姜某1的该辩解理由，明显有悖常理。
二、关于案涉房屋的出资情况。现有证据能够证明陈某直接向案涉房屋的开发商支付了96万元，姜某1辩解其向陈某借款用于购买房屋，陈某转账给姜某1的50万元及向开发商支付的96万元均属于借款，但双方的短信记录并没有形成有借款意思表示的记录。姜某1陈述“那你就先去交50万元。剩下的星期一交”、开发商售楼部工作人员向陈某发了罗某的银行账号，陈某取款存入罗某的账号，也印证了陈某向案涉房屋出资的事实。案涉房屋交付后，姜某1对案涉房屋进行装修，陈某陈述交付给了姜某1一张银行卡，姜某1从该银行卡取款用于装修，而该银行卡交易明细显示2015年9月--12月期间多笔支出用于购买装修材料等，印证了陈某的说法。
三、关于房屋使用问题。对于案涉房屋装修完毕后使用主体问题，陈某与姜某1的说法不一，但陈某提交的王某的书面证言，载明陈某于2016年1月至7月期间带其女儿到案涉房屋居住过一段时间，能够印证陈某的说法。
综上，案涉房屋由陈某、姜某1协商共同购买居住，陈某、姜某1借用姜某的名义购买，姜某不是案涉房屋的实际权利人，案涉房屋的实际权利人为陈某、姜某1。至于陈某、姜某1对案涉房屋的共有份额，本案中不作认定，双方另行在分割案涉房屋时主张权利。
一审判决：
一、确认案涉房屋为姜某1、陈某共有；姜某协助陈某、姜某1将案涉房屋的产权变更登记在陈某、姜某1名下；
二、驳回陈某的其他诉讼请求。
姜某、姜某1上诉请求/被告上诉：
一、一审法院认为如利害关系人举出反证证明不动产权属证书的记载确有错误，法院可依反证认定争议财产的物权归属，但实际上不动产权属证书的记载没有错误，在2015年3月购买案涉房屋的过程中，陈某清楚地知道姜某是房屋的买受人，也清楚地知道姜某在2016年5月取得房屋的权属证书，之后也由姜某居住房屋，也未向不动产登记机构申请过异议登记。所以房屋的所有权登记与实际完全一致。
二、姜某是购买房屋的买受人，其与姜某之间没有房屋代持协议，姜某与开发商之间的买卖关系合法有效，陈某只是借钱给姜某1买房屋，陈某与姜某1之间不存在委托购房的关系，签订案涉购房合同的当日陈某就在现场，并刷卡进行现场支付，不存在委托购房的情况。并且购房的税金、维修基金、装修费、物业费均由姜某1支付。
三、陈某陈述的其2016年1月1日入住房屋并不真实，陈某提交的王某的证言不应得到采信，陈某提交的短信记录系伪造，不应得到采信。
四、陈某的诉讼请求是确认案涉房屋归陈某所有，但姜某、姜某1均主张案涉房屋是归姜某所有，在陈某与姜某1对案涉房屋无共同共有的意思表示和事实基础的情况下，一审法院判决案涉房屋归陈某与姜某1共有违反了不告不理的基本原则。
陈某上诉请求/原告上诉：
一、作出购买案涉房屋的意思表示的主体系陈某，陈某单独作出，根据陈某与姜某1的短信聊天记录可见最终决定购买案涉房屋的是陈某，并非是姜某1与陈某共同的意思表示。
二、即便法院认定案涉房屋由陈某和姜某1共同购买，因陈某与姜某1已经分手，双方无建立共同共有房屋的基础，案涉房屋也只能是按份共有，而案涉房屋由陈某一人出资，姜某1并未出资，其所有权应归陈某单独所有。而陈某向姜某1转款50万元（含税费、维修基金、办证等费用），向开发商直接支付96万元，向罗某支付4万元（转让费），用于购买案涉房屋。而陈某给了姜某1一张攀枝花商业银行的银行卡，共计存入100余万元，姜某1从卡中取款完成了案涉房屋的装修，而姜某1未举证证明其支付购房款、税费、维修基金及装修款的情况，应当认定陈某支付了与案涉房屋相关的全部款项。
三、一审法院认定案涉房屋系陈某与姜某1共有无事实和法律依据，一审法院判决未明确案涉房屋属于陈某与姜某1按份共有还是共同共有，如果按份共有也未明确各自份额，判决无法执行，而在此情况下，陈某也无法另案进行诉讼。
四、一审判决结果有违公序良俗和公平正义原则。购买案涉房屋时姜某1尚处于结婚状态，却在这种情况下与陈某保持恋爱关系，并表示陈某购房其才离婚，但案涉房屋购买之后，双方入住半年姜某1就与陈某分手，而在恋爱过程中姜某1已经花销了陈某大量的资金。一审判决结果有违社会主义核心价值观。
五、陈某在与姜某1分手后，基于善意让姜某1在案涉房屋居住，但在陈某发现姜某1有心霸占房屋后，陈某多次向姜某1、姜某所要房屋，法院应当依法支持陈某的诉讼请求。
二审查明事实:
一、从2015年8月1日起至2015年9月17日，姜某1曾将陈某账户中的30万元陆续转账自姜某1个人账户；
二、陈某尾号3177的账户存在多次向装修装饰、家具电器商户转账的情况；该账户存在多次向四川大学华西第二医院转账的情况；该账户存在若干次向北京中建物业管理有限公司成都分公司转账的情况。
二审法院观点：
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案法律事实发生于民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释。
审查案涉房屋的性质及归属，应当结合不动产物权登记现状、形成缘由、登记主体的关系等方面进行综合认定。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，不动产物权以不动产权属证书及登记簿记载为准，除非有相反证据证明记载与真实权利状态不符。案涉房屋系商品房，其权属的变更系通过与房屋开发商进行买卖而实现。因此确定案涉房屋的权利归属，应当考虑买受人的真实情况。
虽然姜某1否认陈某所提交的其手机中留存的陈某与姜某1的短信聊天记录的真实性，并举证试图证明陈某提交的上述证据系伪造，但如前所述，姜某1提交的证据不足以证明陈某对其通过手机保存的双方之间的短信记录进行过篡改，乃至存在伪造的情况。因此，本院认为陈某提交的其与姜某1之间的短信记录可以作为本案的定案依据。
根据陈某与姜某1短信记录载明的情况，从2015年3月初开始，陈某与姜某1就开始商量购买案涉房屋，姜某1曾要求陈某提供身份证用于买房，而陈某则表示用姜某1父亲，也即姜某的身份来购房，姜某1还表示过要买就用陈某的名字买，要不就不买，以及在房子上写陈某和姜某的名字等意思。而在临近买房前，姜某1还征求陈某是否购买房屋的意见，陈某表示购买。直到签订案涉购房合同前，陈某仍然要求姜某1马上去签购房合同。而在双方微信记录中，双方均多次作出买房是为了两人今后共同生活的意思表示。直到2015年3月27日，陈某向姜某1转款50万，后姜某1支付了购房款436534元，2015年3月29日陈某再支付了购房款96万元。综合分析上述过程，可知购买案涉房屋系陈某与姜某1一致的意思；以姜某的名义购买案涉房屋系陈某与姜某1；购买案涉房屋的房款均由陈某支付；再结合陈某与姜某1彼时尚处于恋爱期间，购房的目的在于共同生活；而至今仍无任何证据证实姜某在整个购房过程中，除了在合同上签字外，发挥过其他关键性的作用。因此，一审法院认定实际存在购买案涉房屋意思的人为陈某与姜某1符合事实，符合证据规则及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条的规定，本院予以确认。
关于案涉房屋的所有权应当如何认定的问题。基于前述的分析认定，案涉房屋系陈某、姜某1二人在恋爱过程中随着交往时间和感情的增长，双方基于对未来生活的考虑购买并登记在姜某名下，现双方已经分手且无和好的可能，故双方对案涉房屋的共有基础已经丧失。而案涉房屋的购房款由陈某支付。虽然姜某1主张其支付了案涉房屋的装修款及家电家具款项，但姜某1未举证证明其支付款项的情况，反倒是陈某提交了其攀枝花商业银行的账户明细，该明细中显示的资金走向与案涉房屋装修情况高度吻合。因此，本院应当根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，参照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第90条规定的精神，基于法律对恋爱同居生活期间与合法婚姻关系存续期间所取得财产的权属认定、分割的规定不同，综合考虑陈某对该房屋的贡献，案涉房屋归陈某所有更为公平合理。
而在本院确认陈某为案涉房屋所有权人的前提下，姜某1、姜某应将案涉房屋腾退给陈某。而根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条的规定，本判决生效时陈某对案涉房屋所有权便发生效力，因此陈某请求姜某协助陈某办理案涉房屋的产权变更手续无实际意义，本院不再处理。
综上所述，陈某的上诉请求部分成立，姜某1、姜某的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，本院予以调整。
二审判决：
一、撤销（2021）川0191民初662号民事判决；
二、位于成都市高新区××路××号××栋××单元××楼2501号房屋（权3271815）归陈某所有，姜某1、姜某于本判决生效之日起30日内腾退并返还该房屋予陈某；
三、驳回陈某的其他诉讼请求。
律师提醒：
本案中陈某能胜诉，主要在于其向法庭说明了购房款项的来源，提供了转账金额的流水单，又通过与女方的聊天记录说明了转账金额的用途，还提供了银行转账明细证明其负担了房屋的装修费用，也即证明了该房屋从购买到装修皆由陈某出资。从该案例可以看出，恋爱时期购房，应尽量用自己的名义，以保障对房屋享有所有权，从而降低因分手而给自己带来的财产损失风险。
法律法规：
《民法典》第229条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第2条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。（失效）